주임법상 우선변제권, 세입자 보증금 지키는 법
“혹시 집주인이 집을 팔아버리면, 제 전세보증금은 어떻게 되나요?”
“등기에 제 이름이 없는데, 보증금을 돌려받을 수 있을까요?”
이건 세입자들이 가장 자주 하는 걱정이에요.
이때 세입자를 지켜주는 안전장치가 바로 ‘우선변제권’이에요.
하지만 집주인 입장에서도 이 제도를 제대로 이해해야‘보증금 반환 우선순위’에서 불필요한 분쟁을 피할 수 있습니다.
오늘은 주택임대차보호법(주임법)에서 정한 우선변제권의 의미와 성립 기준을 정리해드릴게요.
👉 임대차보호법, 임차인과 임대인이 꼭 알아야 할 포인트
우선변제권이란?
‘우선변제권’은 집이 경매나 공매로 넘어갈 때 세입자가 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.
📌 쉽게 말해 집이 팔리더라도 나보다 늦게 권리를 취득한 사람들보다는 내 보증금을 먼저 받아갈 수 있는 권리입니다.
우선변제권을 인정받기 위한 3가지 조건
주임법은 우선변제권이 자동으로 생기는 게 아니라 정확한 ‘성립 요건’을 모두 갖춰야 효력이 생깁니다.
요건 | 설명 | 타이밍 |
|---|---|---|
① 주택의 인도 | 실제로 입주해 있어야 함 | 계약 후 입주 완료 |
② 주민등록(전입신고) | 주소지를 해당 주택으로 옮겨야 함 | 입주 직후 즉시 |
③ 확정일자 | 동사무소 등에서 임대차계약서에 확정일자 부여 | 전입신고 후 빠르게 |
이 세 가지를 모두 갖춘 순간 세입자는 대항력 + 우선변제권을 동시에 얻게 됩니다.
‘대항력’과 ‘우선변제권’의 차이
구분 | 대항력 | 우선변제권 |
|---|---|---|
의미 | 제3자에게 내 임차권을 주장할 수 있음 | 경매 시 보증금 우선변제 가능 |
필요조건 | 인도 + 전입신고 | 인도 + 전입신고 + 확정일자 |
발생시점 | 인도와 전입신고를 마친 다음 날 | 확정일자를 받은 시점 |
보호효과 | 임차권 존속 보호 | 보증금 회수 우선권 부여 |
📌 쉽게 말하면,
대항력은 “이 집에 내가 살고 있으니 함부로 빼앗지 마라”이고 우선변제권은 “집이 팔리더라도 내 돈부터 돌려줘라”예요.
실제 예시로 이해하기
사례 1: 확정일자가 근저당권보다 앞선 경우
동규씨는 2024년 1월 1일에 1억 원에 전세로 입주했습니다. 계약 직후 전입신고를 마치고 2024년 1월 5일에 확정일자를 받았습니다.
그런데 집주인이 2024년 2월 1일에 은행 대출을 받아 근저당권을 설정했습니다.
이 경우: 동규씨의 확정일자(2024년 1월 5일)가 근저당권 설정일(2024년 2월 1일)보다 앞서므로, 집이 경매로 넘어가더라도 동규씨가 은행보다 보증금을 먼저 변제받을 수 있습니다**.**
사례 2: 근저당권이 확정일자보다 앞선 경우
민수 씨는 2024년 3월 1일에 1억 원에 전세로 입주했습니다. 전입신고는 즉시 마쳤으나, 확정일자는 2024년 3월 15일에 받았습니다.
그런데 해당 주택에는 이미 2024년 2월 1일에 설정된 근저당권(채권최고액 1억 5천만 원)이 있었습니다.
이 경우: 근저당권 설정일(2024년 2월 1일)이 민수 씨의 확정일자(2024년 3월 15일)보다 앞서므로, 경매 시 근저당권자가 먼저 변제받고 남은 금액에서만 민수 씨가 변제받을 수 있습니다.
📌 즉, 확정일자는 빠를수록 좋으며, 계약 전에 등기부등본을 확인하여 선순위 담보권 유무를 반드시 확인해야 합니다.
집주인 입장에서 알아야 할 점
집주인은 세입자의 우선변제권이 인정되면 경매 시 보증금이 우선변제금으로 처리되어
잔여 금액이 줄어들 수 있습니다.
따라서 임대차계약 시
세입자의 보증금
확정일자 유무 및 일자
기존 근저당 설정일
을 명확히 확인해두는 것이 중요합니다.
또한 보증금 반환이 어려운 경우 HUG 전세보증보험 가입이나 담보관리를 통해 리스크를 분산시킬 수 있어요.
변호사의 조력이 필요한 이유
우선변제권은 한 글자 차이로도 순위가 바뀌는 ‘시간 싸움’이에요.
특히 전입신고와 확정일자 순서가 잘못되면 수천만 원의 손해가 발생할 수 있습니다.
또, 임대인 입장에서도 세입자의 권리가 어떻게 설정되어 있는지 명확히 파악해야
추후 명도소송이나 보증금 반환소송에서 불이익을 피할 수 있습니다.
📌 법률전문가의 도움을 받아 계약 단계부터 정확히 설정하는 것이 가장 안전합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 주임법에서 대항력의 의미와 성립 조건이 궁금해요
A. 대항력은 “임차인이 제3자에게 내 권리를 주장할 수 있는 힘”이에요.
성립하려면 ① 실제 입주(인도)와 ② 전입신고가 필요합니다.
이 두 가지가 완료된 날 다음 날부터 대항력이 발생합니다.
Q2. 주임법상 우선변제권 인정 기준을 알려주세요
A. 우선변제권은 인도 + 전입신고 + 확정일자를 모두 갖춰야 합니다.
이 세 가지 요건 중 하나라도 빠지면 우선변제권이 인정되지 않습니다. 확정일자는 반드시 은행 근저당 설정 전에 받아야 순위상 유리합니다.
Q3. 주임법에서 보증금 증액 제한 규정은 어떻게 되나요?
A. 임대인은 보증금이나 차임을 기존 금액의 5%를 초과해 인상할 수 없습니다.
이는 세입자의 부담을 줄이기 위한 보호 규정이며 지역·물가상승 등을 이유로 예외를 주장하려면 합리적 근거를 입증해야 합니다.
주임법의 우선변제권은 단순한 제도가 아니라 세입자의 보증금을 지켜주는 법적 생명선이에요. 그리고 집주인에게는 임대계약의 리스크를 예측하게 해주는 안전장치이기도 합니다.
계약 전후 단 한 번의 확인으로 수천만 원의 손해를 막을 수 있으니 꼭 전문가와 함께 주임법상 권리 관계를 점검해보세요.