대항력있는 임차인이면 보증금 지킬 수 있을까?

전세사기 피해자들의 공통된 말입니다. 분명 계약서에 확정일자도 있고 전입신고도 했는데경매가 진행되면 내 보증금이 후순위로 밀려 버리는 경우가 많습니다.

그 이유는 바로 ‘대항력’ 때문이에요.

오늘은 전세사기 피해자가 반드시 알아야 할 ‘대항력 있는 임차인’의 기준과 실제 보호 범위를 쉽게 정리해볼게요.

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‘대항력 있는 임차인’이란?

대항력이란 쉽게 말해 “나 이 집에 살고 있으니 내 권리를 인정해달라”는 효력을 뜻합니다. 즉, 소유자가 바뀌더라도 세입자가 계속 거주할 수 있고, 보증금도 우선적으로 보호받을 수 있는 법적 지위예요.

✅ 대항력 취득 요건

1. 주택 인도(실입주)

2. 전입신고 완료

이 두 가지가 모두 갖춰져야 합니다. 즉, 실제로 입주하고 주민등록상 주소를 이전한 시점부터 대항력이 생깁니다.

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확정일자만 있다고 안전한 건 아니다

많은 세입자들이 “확정일자를 받았으니 괜찮다”고 생각하지만, 확정일자는 단지 ‘우선변제권’을 위한 조건일 뿐 대항력과는 별개의 개념입니다.

💡 비교 정리

따라서 두 가지 모두를 갖춘 경우에만 ‘보증금 보호가 완성’된다고 볼 수 있습니다.

이미 사기를 당했더라도, 대항력 유무가 핵심입니다

전세사기를 당했다면 우선적으로 내가 대항력이 있는 임차인인지 확인해야 합니다.

✅ 대항력이 있다면

소유자가 바뀌어도 거주를 유지할 수 있고 경매 시 보증금 일부라도 배당받을 가능성이 있습니다.

✅ 대항력이 없다면

소유자 변경 후 ‘점유권이 없는 단순 채권자’로 간주되어 보증금을 거의 돌려받지 못할 위험이 큽니다.

따라서 등기이전이나 경매가 진행되기 전이라면, 즉시 전입신고 및 점유 확보를 통해 대항력을 만들어야 합니다.

전세사기 피해자의 대항력 체크리스트

📍 전입신고일 = 실제 입주일과 동일한가?

📍 계약서상 주소가 등기부상 주소와 일치하는가?

📍 이사 후 바로 확정일자를 받았는가?

📍 소유자 변경(명의 이전)이 있었는가?

이 중 하나라도 누락되면 경매 과정에서 ‘대항력 없는 임차인’으로 판단될 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 대항력 있는 임차인과 우선변제권의 차이점이 궁금해요.

→ 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 근거로 제3자(새로운 소유자)에게 임차권을 주장할 수 있는 권리예요. 우선변제권은 경매 시 보증금을 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선적으로 배당받을 수 있는 권리로, 대항력 요건과 함께 확정일자를 받아야 생깁니다.

Q2. 대항력 있는 임차인이 배당 요구를 하지 않으면 어떻게 되나요?

→ 경매 절차에서 배당요구를 하지 않으면 보증금 배당을 받을 수 없습니다. 대항력이 있더라도 반드시 배당요구 종기 내 신청해야 합니다.

Q3. 주택임대차보호법에서 대항력 요건은 무엇인가요?

→ 임차인이 주택을 인도받고, 주민등록을 마치면 대항력이 생깁니다. 즉, 실제 거주 + 전입신고 두 가지가 핵심이에요.

전세사기 피해의 핵심은 ‘내 권리가 어디까지 보호되는가’입니다. 대항력 있는 임차인으로 인정받는지에 따라 결과가 완전히 달라집니다.

법무법인(유) 이현은 전세사기 피해자를 위해

📌 대항력 및 확정일자 검토

📌 경매 배당순위 분석

📌 보증금 반환청구 및 HUG 보증 대응

까지 체계적으로 조력합니다. 지금이라도 내 대항력 여부를 점검해, 보증금을 지킬 방법을 찾아보세요.